En France, les prix des terres sont de loin les moins chers d’Union européenne occidentale. Mais au rythme auquel ils évoluent en Pologne, notre pays sera dépassé dans quelques années.
Chaque année, la Fédération nationale des Safer publie l’évolution des prix des terres et des près libres vendus en France et dans les principaux pays européens. Pour l’Union européenne, les derniers chiffres portent sur 2013, compte tenu des délais nécessaires pour traiter les informations disponibles.
Un hectare de terres agricoles (labourable, pré et vignes libres) valait en 2013 plus de 52 000 € aux Pays Bas contre 6 300 en Pologne. En France, le prix de l’hectare est de 8 000 € environ mais sans les vignes, il était d’environ 5 750 € (5 910 € pour 2014).
La valeur d’un hectare de terre entre les pays européens varie de un à neuf. Et la France se distingue de ses voisins par une croissance modérée du prix de la terre et des près au cours de ces dernières années. Ce qui accentue les différences de prix.
Mais ramenée à la valeur ajoutée produite par hectare, l’écart de prix entre les pays est de 1 à 3 environ.
L’hectare de terre vaut 20 100 € en Italie, soit trois fois plus qu’en Pologne, mais il faut dans les deux pays 7,5 années de production pour amortir le coût de son acquisition. La valeur ajoutée corrigée (valeur ajoutée brute + subventions d’exploitation – taxes et impôts = valeur ajoutée corrigée, ou VAC) est en effet estimée à 2 600 €/ha en Italie contre 850 €/ha en Pologne. Un montant toutefois équivalent à la France alors que le produit intérieur brut est trois fois plus élevé.
Plusieurs facteurs expliquent la valeur et l’évolution des prix des terres dans chacun des pays européens : la valeur ajoutée produite évidement mais aussi les taux d’intérêt en vigueur (un taux faible favorise la hausse des prix), le montant des transactions ou encore le taux d’ouverture du marché foncier (autrement dit, le nombre d’hectares mis en vente chaque année par rapport à la surface agricole des pays).
« Le Pays de Galles, l’Angleterre et les länder de l’ouest de l’Allemagne enregistrent des prix d’autant plus élevés que peu de terres agricoles s’y vendent chaque année, analyse la FnSafer. La situation est opposée en France ou dans les régions de l’est de l’Allemagne, aux marchés plus ouverts. »
Mais les marchés fonciers évoluent aussi selon des caractéristiques propres à chaque pays (pression urbaine, nature des productions, etc.). Et il en résulte des écarts de prix croissants. De 1 à 4,4 entre la France et les Pays-Bas dans les années 1990, cet écart est passé de 1 à 6,3 en 2013.
« En Pologne, le prix des terres est le plus bas de l’Union européenne mais le marché foncier a explosé depuis le changement de régime il y a y a 25 ans. Le prix de l’hectare de terres a été multiplié par six », analyse la Fnsafer. « Après la libéralisation du marché en 1990, les transactions ont été autorisées entre particuliers. L’Agence de la propriété agricole (ANR) a vendu ou loué les anciennes fermes d’Etat (20 % de la surface agricole). La production s’est intensifiée, les taux d’intérêt des prêts souscrits ont baissé et les aides Pac en hausse chaque année garantissent des revenus annuels. »
En 2013, dernière années connue, le marché foncier polonais intéresse « des institutionnels qui considèrent le foncier agricole comme un actif de placement », souligne la FnSafer. Il est aussi porté par de nouvelles hausses de la valeur ajoutée produite par hectare.
Enfin, « la hausse des prix s’explique aussi par une forte activité concernant la vente du stock agricole national », ajoute l’organisation professionnelle.
« Un amendement du 16 septembre 2011 octroie aux agriculteurs louant plus de 429 ha auprès de l’ANR (Ndlr : toujours en Pologne donc) un droit de préemption, dans la limite de 70 % des surfaces louées. De plus, les conditions préférentielles de vente (taux d’intérêt, conditions de paiement), négociées avec l’Union européenne, prennent fin au 31 décembre 2013, ce qui contribue à animer le marché. »
Mais l’embargo russe pourrait avoir depuis contracté le nombre de transactions foncières en Pologne (du fait de revenus inférieurs avec cet immortant marché en moins).
Aux Pays-Bas, le prix de l’hectare de terre est le plus élevé d’Europe et pourtant il a encore progressé en 2013 en prévision de la suppression des quotas laitiers de cette année.
En Allemagne, une des principales causes de la hausse des prix du foncier ces dernières années est le développement des cultures énergétiques.
« Relativement stable, autour de 12 300 €/ha entre 1993 et 2006, le prix moyen des terres agricoles a amorcé une hausse à partir de 2007, qui s’est accélérée en 2009 : + 67 % entre 2006 et 2013 », souligne ainsi la FnSafer. A l’Est, les prix flambent. « Les formes sociétaires d’exploitation et les investisseurs, allemands ou internationaux, disposant de moyens conséquents, en sont perçus comme les principaux responsables. »
Le Danemark est le seul pays où le prix des terres diminue et ce, continument depuis 5-6 ans (perte de plus de 12 000 €/ha).
Cette baisse « entraîne la hausse du taux d’endettement des exploitations à temps plein. En 2013, ce taux est de 64 % (contre 53 % en 2008) et il équivaut à 76 % de la dette agricole danoise est sous la forme de crédits hypothécaires ».
En Italie, le recul des prix des terres est plus récent et reflète l’atonie de l’économie du pays. L’hectare de terre « cède 0,4 % en valeur courante en 2013 pour s’établir à 20 100 euros/ha malgré une VAC/ha en nette hausse (+ 10 %) ».
Par Frédéric Hénin
