Les ventes de parts sociales, de biens en usufruit ou en nue-propriété, masquent des transactions foncières et financières qui échappent au fonctionnement des marchés des terres et des prairies libres. Des centaines de milliers d’hectares sont ainsi échangés.
Le marché foncier préfigure l’évolution de la propriété foncière dans les années à venir. L’an passé, 424 000 hectares de terre et de prés ont changé de propriétaire. Mais parallèlement à ces marchés de 5,3 milliards d’euros, 616 000 hectares appartenant à 5 560 sociétés sont en partie détenus par de nouveaux actionnaires. 1,1 milliard d’euros de parts sociales a été vendu et acheté en 2019, soit 17,6 % de la valeur des ventes sur le marché foncier agricole.
Cette surface de 616 000 hectares est mentionnée par la fédération nationale des Safer (FN Safer) dans son dernier rapport rendu public fin mai. Même s’il s’agit d’une estimation, ce chiffre montre que le marché des parts sociétaires représentait 1,4 fois la surface des ventes réalisées sur le marché de terres libres et louées.
Mais on ne sait pas quel a été le montant moyen de chaque hectare de terre et de prairie ainsi échangé, puisque les acquisitions ont porté sur des parts sociales.
Toutefois, « une seconde estimation, basée sur le pourcentage moyen de parts cédées, donne l’équivalent des surfaces transférées en 2019 via les cessions de part : 9 780 hectares pour les sociétés de portage, 177 200 hectares pour les sociétés d’exploitation », analyse la FN Safer.
« Du point de vue de l’entreprise de travaux agricoles (ETA), la sollicitation par une exploitation peut être assimilée à un mode d’accès au foncier », défend aussi la FN Safer. Si certains contrats prévoient uniquement l’exploitation des terres, d’autres ETA proposent un spectre plus large de services, comprenant l’exploitation, mais aussi les décisions et la gestion. » Certaines ETA exploiteraient plusieurs milliers d’hectares « en toute impunité » (du point de vue des Safer) puisqu’il n’existe aucune structure pour limiter la superficie cultivée.
Autre marché foncier qui échappe aux contrôles des Safer, les ventes de propriétés rurales en démembrement. La surface croît régulièrement et le nombre de transactions a battu un record l’an passé.
Les ventes en démembrement portaient entre autres sur 1,54 % de la surface du marché foncier rural : 1,24 % pour la nue-propriété et 0,3 % pour l’usufruit.
« 350 ventes d’usufruit ont été notifiées aux Safer pour 2 100 hectares et 20,4 millions d’euros. Les cessions de nue-propriété notifiées sont au nombre de 950 pour 8 580 hectares et 115,8 millions d’euros. »
Enfin, le marché des terres et des près loués porte chaque année sur une surface de plus en plus importante. En 2019, 174 900 hectares ont été vendus, soit 5,3 % de plus que l’an passé auxquels s’ajoutent 43 600 hectares de bâtiments loués.
Ces dernières années, environ 150 000 hectares en fermage ont changé de propriétaire, si on exclut les années 2009 et 2010, alors que le marché des surfaces des terres libres oscillait entre 150 000 et 250 000 hectares.
Le profil des vendeurs et des acquéreurs de terres change. Parmi les terres louées, « la vague des départs à la retraite peut expliquer la hausse des ventes de bien bâtis, autrement dit des exploitations », analyse la FN Safer. Des fermiers en place peuvent aussi être tentés d’acheter les terres qu’ils cultivent pour sécuriser leur exploitation avant de la transmettre.
La crise de l’élevage peut aussi expliquer cette hausse : des terres sont cédées pour recapitaliser les exploitations.
Enfin, la détention de terres est un bon placement financier. Selon la FN Safer, le taux de rendement brut d’une terre louée est de 2,70 % (montant du fermage divisé par le prix de l’hectare) alors que celui d’un produit d’assurance vie n’excède pas 1,4 %.
Toutefois, ce taux de rendement varie d’un département à l’autre selon le prix de l’hectare de terre et le montant du fermage. Il était supérieur à 3,7 % dans les Pays de la Loire et il est plus faible dans le Grand bassin parisien.
Dans ces conditions, la hausse continue du prix moyen de l’hectare loué n’est pas une surprise.
Ainsi, le prix de l’hectare de terre louée était de 4 760 € l’an passé. Il a donc progressé de 0,6 % alors que le prix de l’hectare libre a stagné (6 000 € ; 7 290 € en grandes cultures, 4 670 € en zones d’élevage).
Dans le Bassin parisien, un hectare loué était vendu 6 000 € en moyenne et même 10 000 € dans la Marne. Mais dans les départements d’élevage (Bourgogne, Pays de la Loire, Franche-Comté par exemple), la FN Safer souligne que l’hectare de terre n’excédait pas 3 000 €.
En 2019, un hectare de terre louée équivaut à 79 % du prix d’un hectare de terre libre.
Cet écart de prix « oscille de 66,6% dans les Hauts-de-France à 97,3 % en région Grand Est, où les terres louées sont quasiment négociées au prix des terres libres », souligne la FN Safer.
Ces écarts de prix évoluent d’année en année. Ils renseignent sur le dynamisme du marché foncier des terres louées.
Dans chaque département, il est animé par des bailleurs qui cherchent à vendre leurs terres et par des fermiers en place qui ont un droit de préemption sur les terres mises en ventes qu’ils cultivent. Aussi, ces agriculteurs font pression pour acheter des terres moins chères.
En fait, le prix de vente des terres prend en partie en compte les loyers versés durant la durée du bail. Il a même souvent été négocié au moment de la signature du contrat de location, toujours selon la FN Safer.
Par ailleurs, des parcelles louées de petite dimension et isolées intéressent peu d’acquéreurs, hormis les exploitants en place qui voient, dans l’acquisition de ces terres, la sécurisation du foncier de leur exploitation.
Au final, cette conjoncture de facteurs contribue à faire baisser le prix de l’hectare de terre occupée et à creuser l’écart avec les prix de vente de terres louées.
Mais dans certaines régions, l’expansion urbaine et l’expulsion d’agriculteurs de leurs terres tendent à accroître l’écart de prix entre terres libres et louées car les agriculteurs expulsés cherchent à acquérir de nouvelles terres. Par ailleurs des terres libres proches d’une ville sont susceptibles de devenir constructibles ce qui les renchérit!
Mais si dans certains départements, peu de terres libres sont en en vente, le marché des terres louées se confondra alors avec celui des terres libres. Les écarts de prix seront alors faibles puisque les deux marchés s’aligneront !
Par Frédéric Hénin
