Le taux de rendement locatif des terres et des près était de 3,1 % en 2014 et la valeur moyenne d’un hectare a augmenté de 27 % depuis 2007. Et ce n’est pas fini !

Quel conseiller en patrimoine suggère à ses clients d’investir dans la terre ? Alors que le taux d’intérêt du livret A est de 0,75 % par an, le taux de rendement locatif des terres louées s’est établi l’an passé à 3,1 %, et ce sans prendre en compte l’augmentation de la valeur du bien. Or depuis 2007, le prix de l’hectare loué à augmenté de 27 %, soit près de 3,9 % par an !

Même les produits d’épargne en assurance vie, préférés des Français, sont moins rentables. Leur taux de rendement n’a pas excédé en moyenne 2,5 % l’an passé net de frais.

Certes les plus values de ces placements sont défiscalisables au-delà de huit ans mais les frais de gestion, assimilables à des prélèvements obligatoires, amputent chaque année d’au  moins un tiers le rendement de ces placements.

Seules les parts souscrites auprès des Sociétés civiles de placement immobilier (Scpi) sont plus rentables que le placement foncier. Elles affichent en moyenne des rendements supérieurs à 4 %, hors variation de la valeur des parts détenues.

Le placement foncier est promu à un bel avenir car le prix des terres ne va cesser de progresser dans les prochaines années. En effet, le foncier est un investissement de plus en plus convoité par les multinationales et les gouvernements accapareurs de terres. Or en France, le prix des terres est quasiment le plus faible de l’Union européenne.

Pour rappel, un hectare de terres libres vaut plus de 52 000 € dans les Pays-Bas ! Aussi, il n’y aucune raison que l’écart des prix entre la France et ses voisins ne se réduise pas dans les prochaines années.

Des plus values intéressantes

Toujours en France, la fédération nationale des Safer souligne que l’écart de 30 % entre les prix des terres louées et des terres libres se réduit d’année en année. Mais si le fermier en place dispose d’un droit de préemption si la terre louée est mise en vente, ce dernier peut ne pas disposer des capitaux nécessaires pour les acquérir en fin de bail. Aussi, les terres ainsi libérées et accessibles pourraient intéresser des investisseurs, hors du milieu agricole, prêts à payer plus cher.

En zone périurbaine, la plus value des terres cédées, destinées à être artificialisées, profite aux propriétaires vendeurs.  

Par ailleurs, différents dispositifs fiscaux allègent la fiscalité des propriétaires fonciers qu’ils soient anciens agriculteurs ou pas (baux à long terme). Par exemple, le transfert de la nue propriété à ses héritiers exonère ces derniers de droits de succession quand ils récupèrent la pleine propriété !

Enfin, le marché foncier est à l’abri des soubresauts des marchés financiers. Même en cette période de faible croissance, le patrimoine foncier des épargnants a continué à croître. Les mauvaises années de production, la baisse des revenus agricoles a peu d’impacts sur le marché foncier !

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Déterminer le rendement de son placement foncier

Le rendement locatif  brut d’un hectare de terre en 2014 est égal au rapport entre le montant du loyer perçu et le prix de cet hectare en 2013.

Le prix du fermage varie indépendamment du prix des terres. Quasiment stable depuis quelques années, l’indice actualisé tient compte des revenus et de l’inflation.

Si on ajoute la hausse de la valeur V de la terre louée par rapport celle de l’année précédente V’, le rendement brut du placement est égal à :

                                            Loyer perçu + (V – V’) / V’

Pour 2014, il serait près de 7 %.

Depuis 2007, le prix moyen des prix et des terres louées a en effet augmenté de près de   27 %. Mais tant que rien n’est vendu !