A l’échelle de l’Union européenne, l’hectare se vend 10 600 € en moyenne (1). Mais le prix du foncier entre les Vingt-sept varie de 1 à 60. L’hectare de terre s’échange 3 700 € en Croatie et plus de 230 000 € à Malte, où le marché foncier est réduit à peau de chagrin. Hormis l’ile, ce sont les Pays Bas qui remportent, comme chaque année, la palme des prix des terres les plus élevés en Union européenne. Chaque hectare vaut en moyenne vingt-trois hectares croates !
En fait, les terres les moins chères d’Union européenne sont baltes (autour de 4 400 €/ha en Lettonie), slovaques (4 800 €) et croates. A contrario, l’hectare de terre vaut plus de 15 000 € dans cinq pays européens (Irlande, Pays Bas, Luxembourg, le Danemark et la Slovénie).
« Mais quand on rapporte le prix à l’hectare au revenu à l’hectare, les écarts entre pays s’amenuisent, comparativement aux prix « bruts, explique Loïc Jégouzo, adjoint du responsable du Service Etudes pour la Fédération nationale des Safer.
« A titre d’exemple, un hectare valait 9 700 euros en Pologne et 59 500 euros aux Pays-Bas en 2017. Mais les VAC/ha étant respectivement de 950 et 6 680 euros, le ratio était très proche pour les deux pays : le coût moyen d’un hectare y représentait entre 9 et 10 années d’activité en 2017 », écrivaient déjà les auteurs de l’étude « Les marchés fonciers agricoles en Europe en 2017 ».
D’autres critères expliquent aussi les écarts de prix et les différentes dynamiques d’évolution entre pays européens. Citons par exemple le taux d’ouverture du marché, c’est-à-dire la part annuelle de foncier vendu dans chaque pays. Or plus ce taux est faible, plus le marché des terres est étroit et plus le prix tend à augmenter.
« Les aides PAC ? En Pologne, il y a clairement eu une capitalisation des aides PAC, à partir de l’intégration du pays dans l’UE en 2004, ajoute Loïc Jégouzo. L’évolution des taux d’intérêt, la fiscalité, les droits de mutation et politiques publiques influent aussi sur le prix des terres ».
En France, le foncier se vend à peine plus cher (6 100 € l’hectare de terre libre) qu’en Estonie (5 700 €/ha) où le marché se tend un peu plus chaque année. Parmi les Vingt-sept pays européens, seuls six commercent leurs terres moins chères.
Mais le statut du fermage, et l’encadrement des loyers qui en découle, évitent toute hausse excessive des prix. Sinon, l’investissement ne serait plus rentable.
En conséquence, la France est chaque année dépassée par un ou deux pays européens où les prix du foncier s’envolent. Le dernier en date est la Bulgarie (7 300 €/ha ; + 1 300 € en un et + 2 000 € en quatre ans). En Roumanie (8 050 €/ha), le prix de l’hectare de terre a été multiplié par quatre en cinq ans. En Pologne (12 700 €/ha), l’hectare de terre vaut dorénavant un hectare en Suède et en Tchéquie et dans quelques années, il vaudra un hectare en Grèce !
Des écarts plus importants entre régions françaises et européennes
Dans trois régions françaises, les transactions foncières se font à des prix (< 4 800 €/ha) équivalents à ceux observés en Lettonie et en Lituanie et dans une partie de la Bulgarie. Dans quatre autres régions (Nouvelle Aquitaine, Grand-Est par exemple), la valeur de la terre équivaut à celle observée en Hongrie ou encore en Estonie (entre 4 800 €/ha et 7 100 €/ha). Seules les terres franciliennes et des Hauts de France se vendent au même prix qu’en Pologne !
Entre régions européennes, l’écart de prix des terres est de 1 à 80. A Malte, un hectare était vendu en moyenne 233 000 €/ha et en Bourgogne-Franche Comté 2 950 €/ha.
Hormis Malte, les régions où le foncier est le plus élevé sont les Iles Canaries (120 000 €/ha) et cinq régions néerlandaises (plus de 70 000 €/ha). Puis suivent quelques autres où l’hectare de terre vaut plus 20 000 €/ha.
Parmi les dix régions européennes où le foncier est le moins cher, trois sont françaises (Pays de la Loire ; Auvergne-Rhône Alpes et évidemment Franche Comté Bourgogne). La Nouvelle Aquitaine est dans les vingt dernières régions européennes.
(1) Sauf mention expresse, tous les prix mentionnés sont ceux en vigueur en 2022, derniers chiffres connus à l’échelle de l’Union européenne.
Par Frédéric Hénin
