Foncier, les prix des terres louées convergent vers ceux des terres libres

L’écart de prix de 26,5 % n’a jamais été aussi faible depuis 2001 en France. Toutefois il varie d’un département à l’autre. Il est le plus élevé dans les Hauts de France et le plus bas dans le grand-est.

Comme chaque année, la FnSafer publie deux indices majeurs dans son rapport annuel « Les prix des terres, l’analyse des marchés fonciers ruraux » afin de  rendre compte du dynamisme du marché foncier en France. Il s’agit d’une part du prix de l’hectare de terre libre, et d’autre part du prix de l’hectare de terre louée. En 2018, le premier valait 5 990 € (prix stable) et le second 4 770 €, en hausse de 1,1 %.

Toutefois, la valeur de l’hectare de terre libre ou loué varie selon les orientations des terres. Dans les régions « grandes cultures », elle est de 7 540 € si la parcelle en vente est libre et de 6 080 € si elle est louée.

Quoi qu’il en soit, l’écart entre le prix moyen de l’hectare de terre libre et le prix de l’hectare loué se réduit chaque année. « Depuis 1997, le prix des fonds loués a augmenté de 41 % tandis que celui des fonds libres a augmenté de 50 % en valeur constante », souligne la Terres d’Europe-Scafr d’après la Safer.

En 2018, la différence de prix entre était de 26,5 %, soit le plus faible depuis 2001.

En fait, l’évolution conjointe des prix de ces deux catégories de terres est à la fois liée à des facteurs communs (revenu agricole par exemple, taux d’intérêt) et spécifiques à chacune d’elles (impact modérateur du droit de préemption sur les prix des terres louées en vente par exemple).

Les facteurs communs

Comme en 2018, la conjoncture agricole a impacté ces 20 dernières années l’évolution annuelle des prix des deux les prix des terres, qu’elles soient louées ou libres. Mais les terres libres sont plus sensibles à ce facteur.

Dans les régions de grandes cultures, le prix des terres libres a augmenté de 1,8 % l’an passé, entrainé par le redressement des revenus des céréaliers. Mais dans les régions d’élevage où les revenus sont plus faibles, la valeur de la terre libre a diminué de 2 %.

En revanche, le prix de l’hectare loué a augmenté dans les régions de grandes cultures (1,1 %) et d’élevage (0,7 %).

A l’échelle départementale, l’écart de valeur (26,5 %) entre les terres libres et louées « cache de fortes disparités régionales, précise Terres d’Europe-Scafr d’après la Safer. Il oscille entre 35,1% dans les Hauts-de-France et 98,3 % en région Grand-Est, où les terres louées sont quasiment négociées au prix des terres libres ».

L’écart des prix n’est pas systématiquement plus élevé dans les départements où le prix des terres libres est le plus cher. Toutefois, il est important dans les Hauts de France car l’acquéreur de terres louées paie des arrières fumures très élevées à l’agriculteur en place en plus du prix de la terre achetée si le nouveau propriétaire souhaite exploiter lui-même les terres reprises. Or les sommes versées en supplémentaires ne sont pas mentionnées dans les prix de vente des terres.

Dans les régions où le fermage est très développé (Grand-Est), « la rareté des terres libres mises en vente joue en faveur de prix élevés, accentuant d’autant l’écart avec le prix des terres louées », toujours selon la même source.

Mais dans ces mêmes départements, le marché foncier des terres repose d’abord sur celui des terres louées puisque l’offre de terres libres est très faible. Aussi les prix du foncier s’alignent naturellement sur ceux des terres louées.

La faiblesse des taux d’intérêt des emprunts souscrits pour acquérir du foncier offre aussi aux acheteurs et aux vendeurs une marge de négociation des prix plus élevée. Elle contribue par conséquent à l’augmentation concomitante des prix des terres sur les deux marchés de terres libres et louées.

Les facteurs financiers et fiscaux spécifiques

Le taux de rendement locatif est un facteur haussier. Même s’il est passé de 4,5 % en 1999 à 2,71 % en 2018, soit un recul de 1,8 point, le placement foncier demeure un placement avantageux.

Bien sûr, ce taux brut doit être diminué des prélèvements obligatoires appliqués mais il reste cependant supérieur au livret A (0,75 %).

Les terres louées transmises bénéficient davantage fiscaux particuliers qui renforcent l’intérêt d’en posséder.

Cependant, les montants des fermages sont actualisés en partie en fonction de l’évolution du revenu agricole. En ayant baissé, ils rendent le placement foncier un peu moins avantageux. Le taux de rendement locatif a diminué de quelques dixièmes de points depuis trois ans.

Deux autres facteurs ne contribuent pas à réduire les écarts de prix de l’hectare de terre louée et libre.

Les prix des terres louées en vente sont négociés bien avant la fin des baux, indépendamment de la conjoncture des prix et le droit de préemption limite la concurrence de candidats à l’acquisition comme sur le marché des terres libres.

Par ailleurs, « le développement du fermage et le morcellement des propriétés foncières jouent aussi en faveur du fermier », analyse Terres d’Europe-Scafr d’après la Safer. Le nombre de fermiers en place est plus faible que le nombre de propriétaires de parcelles : l’acheteur a davantage de marge pour négocier avantageusement le prix de la terre qu’il convoite...