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Avant 2016, plus de 4 hectares sur 10 échappaient au contrôle des Safer

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La transmission aux Safer des projets de vente de parts ou d’actions de sociétés a révélé l'an passé, pour la première fois, l’importance de ces transactions foncières. Elles n’étaient pas, jusqu’à présent, inventoriées. En équivalent hectares, elles ont été évaluées à 275 000 hectares, soit 43 % de l'ensemble des échanges de terres et de prés, selon la FnSafer.

En France, les marchés fonciers ruraux ne représentent chaque année qu’une fraction des échanges de terres et de prés libres ou loués. Cette année, la transmission aux Safer des projets de vente de parts ou d’actions de sociétés en pleine propriété, une conséquence de la loi d’avenir de 2014, a permis d’avoir une première idée de ce que représente ce marché foncier parallèle. Il avait échappé, jusqu’à présent, à toute analyse et par conséquent, à toute approche statistique.

Mais c’est avec une certaine prudence que la FnSafer publie les informations transmises par les notaires. Leur remontée a été partielle. Le décret d’application de la loi d’avenir agricole de 2014 n’étant entré en vigueur qu’en 2016. Au total, les transactions ont porté sur 275 000 équivalent hectares.

Dans le même temps, près de 357 900 hectares de terres et de prés libres ou loués ont été vendus l’an passé, durant la même période, pour un montant de 4 milliards d’euros. Et ils ont fait l’objet de 80 010 transactions, en hausse de 6,1 % sur un an.

Au total, 43 % des hectares échangés ont été transférés via des parts sociales ou des actions en 2016. Ce ne sont que des estimations mais il n'est pas difficile de comprendre, qu'avant la loi d'avenir de l'agriculture, plus de 4 hectares sur 10 échappaient à tout contrôle de la FnSafer. 

La vente de parts de Gfa, de Gfr (groupement forestier rural) et de Sci équivaut à 13.000 hectares, soit environ 50 % de la valeur de la capitalisation des sociétés ayant fait l’objet d’une transaction, pour un montant de 85 millions d’euros.

Les acquéreurs sont majoritairement des personnes physiques non agricoles (54 %). Les sociétés non agricoles ne représentent que 4 % des acheteurs mais elles réalisent 18 % des valeurs des échanges.

Les 600 transactions notifiées aux Safer portent sur la moitié du capital de la société. Environ 6 % des cessions correspondent à des transferts de plus de 90 % des parts (sans atteindre 100 % pour ne pas être soumis aux droits de préemption des Safer).

90 % des transactions de parts de société de portage foncier ont été réalisées par des personnes physiques (dont 54 % non agricoles). Mais elles ne représentent en valeur que 70 % du montant total des transactions. En conséquence les 10 % des transferts réalisés par des sociétés de portage, d’exploitations agricoles ou non agricoles équivalent à 30 % de la valeur du marché. 

Fort dynamisme des Gaec

La transmission aux Safer des projets de vente a aussi permis d’apprécier ce que représentent les transactions des parts de sociétés d’exploitation (Gaec, Earl, Scea, sa ou Sarl à vocation agricole). Les cessions de parts de ces sociétés équivalent à la vente de 262.000 hectares. En 2016, Les Safer ont dénombré 4.490 transactions pour 3.730 sociétés d’exploitation d’une superficie totale de 655.000 hectares et pour un montant de 775 millions d’euros ». Seul 4,5 % des transactions sont quasiment des cessions totales de parts (+ de 90 % du capital).

Les projets de vente des parts et des actions constituent une mine de renseignements sur la vie des exploitations agricoles et leur dynamisme. Mais il est impossible de savoir à combien les terres et les près, portés par les parts et les actions transmises, à quel prix elles ont été estimées.

Une large majorité des acquéreurs sont des personnes physiques agricoles. Ils représentent 73 % des transactions émanant de gagée. Les acquéreurs des actions des Scea, des SA et des Sarl sont à 47 % des sociétés dont la valeur des transactions est proportionnellement plus importante quel les personnes physiques. Ces dernières ne représentent que 53 % des futurs actionnaires.

En moyenne, seuls 2,4 % des sociétés d’exploitations agricoles ont échangé des parts ou des actions mais les Gaec ont été les plus dynamiques. Ils étaient 3,9 % à avoir effectué de telles transactions.

Les étrangers sont à l’origine de 5 % de la valeur du marché, majoritairement européens (belges, suisses, britanniques) alors que les échanges n’ont porté que sur 1,2 % des parts de société échangées. Sur les 64 transactions d’étrangers enregistrées par les Safer, seules 5 % sont le fait de Chinois et de Hong Kong. 

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Auteur : Hénin Frédéric
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