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Accès à la terre : prêt participatif, plateforme, régulation et digitalisation : les nouveaux leviers du marché foncier

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Emmanuel Hyest, président de la FNsafer lors d'un congrès
 
L’agriculture attire les investisseurs. Les Safer, remplissent une mission d’intérêt général en faveur de l’installation d’agriculteurs et de la consolidation de leurs exploitations. D’autres acteurs, tels que Feve ou encore Terre de liens poursuivent ces mêmes objectifs. La Loi et l’émergence de plateformes participatives font évoluer l’accessibilité à la terre et son financement. 
 La transmission de parts sociales entre sociétés, lorsqu’elle est utilisée à des fins de concentration significative d’exploitations, nuit à l’installation et à la consolidation de petites exploitations. Elle peut conduire à la financiarisation du marché foncier et détourner les dispositifs réglementaires en place pour rendre justement équitables et accessibles les marchés de la location et de l’achat de terres agricoles. Or des dizaines de milliers d’exploitations sont appelées à changer de main dans les dix années à venir. 
« Acteurs historiques, les Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) ont été créées pour réguler le marché foncier », rappelle Emmanuel Hyest, président de la FNsafer. Les différents leviers à leur disposition confortent les projets d’installation d’agriculteurs, plus ou moins jeunes, qui ne pourraient seuls trouver les terres nécessaires pour se lancer ou accroître leurs activités.
Terre de liens (cf. encadré) et la plateforme Feve (cf. page xxxx) agissent aussi pour rendre les terres agricoles accessibles à la location en utilisant d’autres leviers. 
Enfin, toutes les opérations conduisant à la mise en valeur des terres sont soumises au contrôle des structures (cf. encadré). 
Au Parlement, une loi encore en construction « pour assurer la régulation de l'accès au foncier agricole au travers de structures sociétaires » vise à lutter contre la concentration excessive des exploitations et l'accaparement des terres agricoles. Elle donne à l’Etat les moyens de contrôler les cessions de titres sociaux des opérations foncières si ces opérations confèrent au cessionnaire le contrôle de leur société, et dépassent un seuil significatif de concentration d’hectares. 
 

Le recours à la loi

Autrement dit la nouvelle loi adoptée par l’Assemblée nationale et le Sénat crée un nouveau système de contrôle administratif sur les cessions de parts et autres opérations sociétaires des sociétés détenant en propriété, ou en jouissance, des biens immobiliers à usage ou à vocation agricole. 
Toujours d’après le texte de loi, une société qui achète des terres à une autre société, pourra, dans certains cas, et pour rendre l’opération compatible avec les objectifs de cette loi, proposer de délester d’une partie de ses terres. L’objectif recherché est de faciliter l’installation de jeunes agriculteurs ou le développement d’autres exploitations. 
Les Safer pourraient accompagner l’Etat et contrôler la réalisation de ces engagements. Mais dans tous les cas de figure, les transactions intrafamiliales jusqu’au 4ème degré inclus ne sont pas concernées. 
Si la loi est définitivement adoptée en l’état, les Safer instruiront les dossiers pour donner un avis à l’autorité administrative, notamment si la surface totale détenue après l’acquisition de la société dépasse un seuil d’agrandissement significatif, fixé par le préfet de région. Ce sera compris entre une, deux ou trois fois la surface agricole utile moyenne régionale (SAURM). Le ratio retenu n’est pas encore définitivement fixé. 
 

Attribution prioritaire

Les prix des fermages limitent l’inflation du prix des terres. Le droit de préemption est le levier historique sur lequel s’appuient les fermiers en place pour acquérir les terres qu’ils exploitent. 
Les terres sont achetées au prix du marché des terres libres ou du marché des terres occupées, si l’acquéreur est le fermier en place. 
Lorsque des terres louées font l’objet d’un compromis de vente, la Safer en reçoit la notification. Le fermier dispose d’un droit de préemption mais il n’a pas toujours les moyens financiers pour acquérir les terres. Sous réserve d’une motivation légale, la Safer peut préempter (la préemption est utilisée avec parcimonie :   90 % des acquisitions effectuées par les Safer se font à l’amiable.) 
En cas d’acquisition, et après appel à candidature, la Safer pourra alors attribuer les terres à des bailleurs en capacité de maintenir l’exploitant en place afin de conserver l’unité de production viable et transmissible. 
« Chaque année, les Safer accompagnent près de 1500 porteurs de projet à l’installation, accédant ainsi à la terre, dont les 2/3 sont Hors Cadre Familial », commente Emmanuel Hyest, président de la FNsafer.  
 

Portage du foncier et fonds complémentaires

Les Safer peuvent faire du portage temporaire si un jeune agriculteur, pour financer son projet, n’a pas les moyens d’acquérir les terres qu’il convoite. 
Des conventions signées entre les Safer, les Régions et les organismes bancaires agricoles permettent à une Safer d’acheter les terres convoitées et de les détenir pendant jusqu’à 5 ans après avoir souscrit un prêt auprès de la banque. 
Les frais financiers peuvent être pris en charges par les Régions. Et l’agriculteur exploite ces terres en vertu d’une convention d’occupation provisoire dans l’attente de les acquérir, dont la redevance est payée à la Safer. 
En complément, un nouveau fonds d’investissement national pour le portage foncier en faveur de l’installation est mis en place, sous la forme d’une société en participation, avec le soutien des partenaires agricoles pour assurer un portage à long terme du foncier. 
Le fonds acquièrent alors les terres puis les louent à l’agriculteur. Ce dernier peut ensuite décider d’acheter le foncier loué à partir de la 10ème année. Le prix de vente sera alors le prix du marché ou défini par expertise. 
Si l’agriculteur n’a pas la capacité de racheter les terres à l’issue d’un portage de 30 ans, la Safer recherche un autre bailleur en vue de maintenir l’exploitant en place. 
 
Contrôle de structure
Acheter des terres et en être propriétaire est une condition nécessaire mais pas suffisante pour les exploiter. Toutes les opérations conduisant à la mise en valeur des terres sont soumises au contrôle des structures. Il vise à favoriser l’installation des jeunes agriculteurs et à conforter les exploitations agricoles jusqu’à un niveau de viabilité défini dans le schéma directeur régionale des exploitations agricoles (SDREA). 
La décision administrative prise à l’issue de la procédure ne remet pas en cause le droit du propriétaire. 
L’autorisation d’exploiter est une décision administrative, qui reste valable jusqu’à la fin de la campagne culturale suivante. Elle n’est cependant pas suffisante pour exploiter les terres : il faut également conclure un bail (ou une vente) auprès du propriétaire.
 
« Acheter des terres avec les citoyens pour installer une nouvelle génération de paysannes et de paysans » (Terre de Liens) 
Journée portes ouvertes école du Breuil-Abiosol
Créé en 2003, le mouvement Terre de liens croit que « la préservation des terres agricoles et la défense de l’agriculture paysanne est un sujet qui concerne tous les citoyens ». Grâce à la finance solidaire, Terre de Liens achète des terres pour les louer à des agriculteurs qui souhaitent pratiquer une agriculture biologique, respectueuse de l’environnement. La Foncière Terre de Liens entreprise sociale et solidaire, qui collecte l’épargne, a déjà investi 100 millions d’euros de capital.
75 % de ce montant finance l’acquisition de fermes (terres et bâtiments agricoles) et les 25 % restants sont mis en réserve pour permettre le remboursement des parts des actionnaires solidaires.
Les actions acquises par les épargnants sont revalorisées de manière modérée.
« Plus que la rentabilité du placement, c’est le sens donné à son épargne qui incite les citoyens et les citoyennes à placer leur argent avec Terre de Liens », explique le mouvement.  Néanmoins, chaque souscription ouvre le droit à une réduction fiscale de 25 % en 2022. Pour bénéficier de cette réduction fiscale, la durée minimale de détention est de 7 ans. 
17 500 actionnaires font aujourd’hui vivre la Foncière Terre de Liens avec une souscription moyenne de 5600 €. 
Depuis 2003, Terre de Liens a acquis plus de 250 fermes, protégé 7000 hectares de terre de la spéculation et installé près de 400 paysans et paysannes. 
 
Plus d’infos : www.terredeliens.org

Auteur: Frédéric Hénin

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